Skal du sende inn forslag til reguleringsplan?

Hvem kan utarbeide reguleringsplan?

Reguleringsplaner skal gis en entydig og forståelig form og utarbeides av fagkyndige. Dersom du skal utarbeide en reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert må du engasjere en fagkyndig konsulent.

Er det nødvendig med en konsekvensutredning?

For tiltak som kan ha vesentlig konsekvenser for miljø eller samfunn kan det kreves at forslagsstiller utarbeider konsekvensutredning. Forskrift om konsekvensutredning fastlegger at det er den som fremmer planen som har ansvar for å vurdere om planen utløser krav om konsekvensutredning.

Dialog med planmyndigheten

Det er viktig å ha en god dialog med planadministrasjonen slik at reguleringsforslaget som sendes inn til kommunen er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Ta tidlig kontakt med planadministrasjonen som kan gi informasjon og råd for det videre planarbeidet.

Planinitiativ

Når du skal starte et reguleringsarbeid må du sende inn en forespørsel om oppstartsmøte, vedlagt et planinitiativ, til kommunen.

Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven stiller strenge krav til innholdet i et planinitiativ. 

Send forespørsel om oppstartsmøte

Planinitiativets viktigste funksjon er å starte dialogen mellom forslagsstiller og planadministrasjonen i kommunen ved å angi hva som tenkes realisert og hvor dette ønskes gjennomført. Planen vil bli tildelt en saksbehandler som vil kalle inn til et oppstartsmøte. Vurderes planinitiativet som urealistisk vil forslagsstiller bli underrettet skriftlig om dette.

Oppstartsmøte

Etter at det er avklart om planinitiativet er realistisk, innkaller saksbehandler til et oppstartsmøte. Oppstartsmøtet er lovpålagt etter plan- og bygningsloven § 12-8.

I oppstartsmøtet vil kommunen orientere om de viktigste rammene, problemstillingene og kravene til planprosessen. Dette blir nedskrevet i et oppstartsmøtereferat som sendes til forslagsstiller etter møtet. Referatet er således ikke et referat i tradisjonell betydning. Oppstartsmøtet er en gebyrbelagt tjeneste.

Kunngjøring og varsling av planoppstart

Forslagsstiller må selv kunngjøre oppstart av arbeidet med en reguleringsplan. Plan- og bygningsloven § 12-8 fastslår at forslagsstiller ikke kan foreta varsling og kunngjøring før kommunen har tatt stilling til planspørsmålet.

Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale skal varsles samtidig med varsling og kunngjøring av planoppstart.

Varslingsbrev

Det skal utarbeides et brev som sendes naboer, offentlige myndigheter og andre berørte.

Kunngjøring

Det må også utarbeides en annonse som publiseres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og på kommunens nettsider. 

Kunngjøringen skal kort opplyse om:

1. hvilken kommune planarbeidet gjelder
2. hvilket område planarbeidet omfatter, inkludert kartutsnitt og arealstørrelse
3. hensikten med planen
4. hvilke følger planen kan ventes å ha for området, herunder om planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning
5. opplysninger om eventuelle informasjonsmøter
6. adresse, telefonnummer og nettsted for nærmere opplysninger
7. oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale
8. referanse til hvor planinitiativ og referat fra oppstartsmøte kan finnes

Før varslingen sendes / kunngjøres skal varslingsmateriale (brev, annonse og adresselister) sendes til kommunen for godkjenning. 

De berørte må få en rimelig frist for å uttale seg. Normalt minst 4 uker. 

Innspillene skal legges til grunn og vurderes ved utarbeidelse av planforslaget. Alle høringsuttalelser / merknader til varsel om oppstart skal oppsummeres av forslagsstiller og kommenteres både av forslagsstiller og kommunen. Forslagsstiller skal oversende merknadsbehandling og et samledokument med alle uttalelsene i sin helhet til kommunen. 

Planprogram

For planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides et planprogram. Ved utarbeidelse av planprogram skal Miljødirektoratets mal for plan- og utredningsprogram benyttes. Når forslag til planprogram er mottatt vil planmyndigheten kontrollere innholdet og gi tilbakemelding på eventuelle behov for endringer. Forslag til planprogram skal til politisk 1. gangsbehandling. Deretter legges Forslag til planprogram ut på høring i minimum 6 uker samtidig som det varsles oppstart av planarbeid. Planprogrammet fastsettes ved politisk behandling.

Miljødirektoratets mal for plan- og utredningsprogram

Dialog med planmyndigheten

Dialogmøter

Etter varsling av planoppstart og eventuelt fastsetting av planprogram starter arbeidet med å utarbeide et forslag til reguleringsplan. I denne fasen avholdes dialogmøter mellom forslagsstiller og planadministrasjonen i kommunen for å komme fram til et hensiktsmessig, forsvarlig og omforent planmateriale som er et godt beslutningsgrunnlag for politisk behandling. Tema og tidspunkt for dialogmøtene avtales med saksbehandler.

Nødvendig grunnlagsmateriale sendes til kommunen senest to uker før avtalte dialogmøter. Dersom vi ikke har mottatt materialet i tide kan det være behov for å utsette møtet.

Krav til materialet

Et planforslag skal inneholde plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse (eventuelt med konsekvensutredning), nødvendige analyser, utredninger og illustrasjoner.

Planmaterialet skal være utformet i henhold til Kommunal- og distriktsdepartementets veiledere, kart- og planforskriften, samt kommunens maler for plandokumenter.

Plankart og digitale plandata

Forslag til plankart og digitale plandata skal tilfredsstille krav i:

• Kart- og planforskriften med veiledning
• Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister

Dokumentene kan finnes på regjeringens nettsider.

Innsending av planforslag

Forslagsstiller sender inn planforslaget til kommunens postmottak med saksbehandler i kopifeltet.

postmottak@horten.kommune.no

Vurdering av planforslaget

Kommunen gjennomgår planforslaget og vurderer om det er komplett. Dersom planforslaget er mangelfullt vil forslagsstiller få beskjed om hva som må endres eller suppleres.

Førstegangsbehandling - utleggelse til offentlig ettersyn

Når planforslaget er mottatt vil planmyndigheten kontrollere at saken er komplett, informere om framdrift og sende gebyr. Fra komplett forslag er innsendt til vedtak om offentlig ettersyn er det lovpålagt saksbehandlingsfrist på 12 uker.

Administrasjonens helhetsvurdering av planforslaget blir gjort kjent for forslagsstiller og publikum når saken legges fram for politisk behandling.

Kommunen sender planforslaget på høring og legger det ut til offentlig ettersyn.

Perioden for offentlig ettersyn og høring av planforslaget skal være minimum 6 uker. 

Sluttbehandling - vedtak av plan

Etter at fristen for offentlig ettersyn har gått ut skal alle høringsuttalelser / merknader til planforslaget oppsummeres av forslagsstiller og kommenteres av både forslagsstiller og planadministrasjonen i kommunen. Forslagsstiller skal oversende både sin merknadsbehandling og et samledokument med alle uttalelsene i sin helhet til kommunen.

For å avklare hvordan merknadene skal håndteres arrangeres det et dialogmøte hvor det tas stilling til om noen av merknadene medfører behov for endringer i planforslaget.

Når planen er oppdatert og endret etter innspill under offentlig ettersyn kan planen forberedes til andregangsbehandling og vedtak. Forslagsstiller reviderer planmaterialet etter avtale med planadministrasjonen. Administrasjonen forbereder saken til sluttbehandling i hovedutvalg og formannskap, samt vedtak i kommunestyret.

En vedtatt reguleringsplan er rettslig bindende for alle tiltak innenfor planområdet. Unntak er hvis kommunen ikke har tatt hensyn til innsigelser. Dersom innsigelsen står ved lag etter at kommunestyret har behandlet planen er ikke kommunestyrets planvedtak endelig. Saken må da sendes Kommunal- og distriktsdepartementet for avgjørelse. Departementets vedtak kan ikke påklages, jfr. plan- og bygningsloven § 12-13.

Kunngjøring av vedtatt plan

Etter at planen er vedtatt skal dette kunngjøres til grunneiere og andre berørte, tiltakshaver og høringsinstanser. Kunngjøringen gjøres av kommunen via brev, annonse i avis og på kommunens internettsider.