Hva er et nabovarsel og når skal naboer varsles?
Nabovarsel er et varsel (melding) til naboer og gjenboere om et planlagt tiltak (bygging eller deling).
Nabovarsel skal alltid utsendes før søknad etter plan- og bygningsloven (PBL) § 20-1 og 20-2 sendes til kommunen.
Nabovarsel skal også utsendes før søknad om dispensasjon etter § 19 i pbl.
Hvordan skal naboene og gjenboerne varsles?
Nabovarslet skal gis skriftlig og inneholde tilstrekkelige opplysninger til at naboer/gjenboere kan vurdere om tiltaket berører deres interesser, så som opplysning om arbeidets art og omfang. Grunnlagsmaterialet for søknaden skal gjøres tilgjengelig for naboer og gjenboere.
Hvem skal ha nabovarsel?
Nabo og gjenboer til den eiendommen det planlagte tiltaket bygges på eller tomt søkes fradelt fra, skal ha nabovarsel. Ved søknad om riving skal også de som har pengeheftelser i eiendommen varsles, jf plan- og bygningsloven § 21-3.
Nabo er eier og fester av eiendom som har felles grense eller grensepunkt med tiltakshaver eller søkers eiendom.
Gjenboer er eier og fester av eiendom på den andre siden av for eksempel veien, gate, elv ol. (og som ville ha vært nabo dersom veien, gate, elv ol ikke var der.)
Når naboeiendom utgjør en festetomt, skal både eier og fester varsles. Jf Byggesaksforskriften § 5-2
Det er tilstrekkelig å varsle eiere/festere som er registrert i matrikkelen.
Sameier/Borettslag:
I sameierforhold og borettslag er det tilstrekkelig at naboen som skal bygge varsler styret. Det samme gjelder dersom naboeiendommen er seksjonert, jf. Eierseksjonsloven § 40. Lovens regler er uttømmende. Det er således ingen plikt til å varsle leieboere, panthavere eller andre med begrensede rettigheter i nabo- eller gjenboereiendommer.
Dersom tiltakshaver selv er en del av et seksjonssameie må sameieforsamlingen godkjenne tiltaket med 2/3 flertall. Godkjenningsvedtaket må legges ved søknaden til kommunen.
Kvittering
Søkeren må sørge for kvittering for at varsel er sendt. Kvitteringen skal følge søknaden sammen med eventuelle merknader fra naboer/gjenboere. Søker skal videre gi en kort redegjørelse for hva som eventuelt er gjort for å imøtekomme merknadene. Søker er ikke forpliktet til å forsøke å komme til enighet med naboene, men han vil med grunnlag i de innkomne merknader kunne vurdere om det er hensiktsmessig å gjøre endringer i prosjektet og på den måten unngå unødig opphold i kommunens saksbehandling. Dersom det gjøres endringer må søker vurdere om det skal sendes nytt nabovarsel. Dersom det gjøres endringer i prosjektet på bakgrunn av merknader fra én nabo, og endringene vil berøre andre naboer som ikke har avgitt merknader, må det sendes nytt varsel. Kommunen kan i slike tilfeller pålegge nytt varsel når søknaden kommer inn til kommunen.
Søker har plikt til å legge de originale nabomerknadene ved den endelige søknaden. De naboer som ønsker det kan imidlertid selv sende en gjenpart direkte til kommunen, men dette er ikke noe krav.
Naboene og gjenboerne kan også varsles ved rekommandert brev.
Gjenpart av nabovarsel med personlig kvittering og kvittering for den rekommanderte sendingen skal sendes kommunen.
Dersom nabo eller gjenboer har merknader til tiltaket må merknadene redegjøres for og sendes skriftlig til ansvarlig søker/tiltakshaver.
Dersom ikke alle blir varslet?
Ansvarlig søker/tiltakshaver har ansvar for at alle naboer og gjenboere blir varslet.
Kommunen kan frita søkeren for å varsle naboer og gjenboere når deres interesser ikke berøres av arbeidet, jf pbl §21-3 andre ledd. Det må opplyses i søknaden at ikke alle er varslet og at det søkes om fritak fra å sende varsel til alle.
Kommunen kan kreve at også andre eiere eller festere enn de som er nevnt i foregående ledd, skal varsles.
Hva skal nabovarselet inneholde?
Nabovarselblankett (blankett 5154, blankett 5155 og blankett 5156) eller annet skriv som beskriver tiltaket, tegninger som gir en dekkende og korrekt beskrivelse av tiltaket (fasadetegninger og situasjonsplan) jf Byggesaksforskriften § 5-2.
Trenger tiltaket dispensasjon - skal dette oppgis i nabovarselet. Søknaden skal da inneholde særskilt søknad om dispensasjon og skal være begrunnet.
NB! Gjenpart sendes kommunen sammen med søknaden
Frister:
I pbl § 21-3 står det: "...I varselet skal gis melding om at mulige merknader må være kommet til ansvarlig søker innen 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig..."
Her fremgår det at fristen gjelder fra varselet er avsendt, ikke fra mottak av det rekommanderte brevet. Det må også bemerkes at mulige merknader må være kommet til ansvarlig søker innen 2 uker.
Det er ikke tidsnok å få merknaden avsendt (poststemplet) innen fristen.
Frist utsettelse
For nabovarsel som sendes ut av ansvarlig søker (og der eventuelle merknader skal sendes ansvarlig søker) er det bare ansvarlig søker som eventuelt kan gi fristutsettelse. Kommunen kan ikke og skal ikke ta stilling til et ønske om utsatt frist. Fristen for naboer til å komme med merknad er absolutt og avvisning av anmodning om utsatt frist, kan ikke påklages til kommunen eller andre.
Når blir et nabovarsel for gammelt?
Når det er gått mer enn 1 år mellom utsending av nabovarsel og søknad kan ikke lenger nabovarselet benyttes. Da må det sendes nytt varsel til alle naboer og gjenboere. Nye eiere får dermed muligheten til å gi merknader. Innenfor den nevnte ettårsfristen kan det også være aktuelt å kreve nytt nabovarsel. Kommunen har hjemmel til å kreve nytt nabovarsel dersom den mener det er påkrevet, jf. plan- og bygningsloven § 21-4 andre ledd. Se Byggesaksforskriften § 5-2 ledd 3 for utdyping av dette.
Når Horten kommune er nabo
Horten kommune som grunneier skal ha nabovarsel tilsvarende alle andre naboer og gjenboere.
Varselet kan sendes rekommandert eller leveres på Rådhustorget som signerer for mottatt varsel. Nabovarselet behandles av eiendomsavdelingen.